משכנתא כשרה

מאת: אראל

משכנתא כשרה היא עיסקה שבה הבנק והלקוח שותפים בקניית דירה. הלקוח קונה חלק מהדירה בעזרת ההון העצמי שלו, והבנק קונה את השאר. בכל שנה, הלקוח קונה עוד חלק מהדירה, ובמקביל משלם לבנק דמי-שכירות על חלק-הדירה השייך לבנק. 

לדוגמה (באלפי ש"ח), נניח שהדירה שווה 1000. ההון עצמי הוא 400, כך שהלקוח מחזיק ב-40% מהדירה והבנק ב-60%. התשלום השנתי נקבע ל- 70.    דמי-השכירות השנתיים על דירה כזאת הם, נניח, 5% משווי הדירה. לכן, בשנה הראשונה הלקוח צריך לשלם לבנק 60% מתוך 50, כלומר 30. התשלום השנתי הוא 70, כך שנשארים עוד 40 והם משמשים לקניית 4% מהדירה. כך שבסוף השנה הלקוח מחזיק 44% מהדירה והבנק 56%.   בשנה הבאה, הלקוח משלם לבנק רק 56% מתוך 50, כלומר דמי-השכירות נמוכים יותר, והחלק הנקנה מהדירה גדול יותר.

כמו בכל עיסקה, ישנן שתי דרכים עיקריות לחלק את הסיכון והסיכוי:

דרך א : מחיר הקניה והשכירות צמודים לשווי-השוק של הדירה. אם ערך הדירה עולה - התשלומים גדֵלים, והבנק והלקוח שותפים לרווחים. אולם אם ערך הדירה יורד (למשל, בגלל תאונה שאינה מכוסה ע"י הביטוח, כביש רב-מסלולי שנפתח בסמוך, וכד'), התשלומים קטֵנים וכך הבנק והלקוח שותפים להפסדים. המחיר מחושב מחדש מדי שנה-שנתיים ע"י שמאי, תוך התחשבות במחירי הדירות באותו איזור.

דרך זו היא המהודרת ביותר, שכן השותפות ברווחים ובהפסדים היא מלאה ומדוייקת. אולם, רוב הלקוחות כנראה לא ירצו להשתמש בה. מדוע? כי רוב הלקוחות הקונים דירה מאמינים שערך הדירה שלהם יעלה באופן משמעותי בעתיד (בין אם הדבר נכון או לא). בפרט נכון הדבר לגבי לקוחות הקונים דירה ב"פרוייקטים" בפריפריה, שם ערכי הדירות עשויים לגדול פי שניים ויותר תוך מספר שנים. הלקוחות לא ירצו לקחת משכנתא שתכפיל את עצמה תוך מספר שנים. רובם גם לא יוכלו לעמוד בהחזרים המוגדלים.

דרך ב : מחיר הקניה והשכירות נקבעים מראש לכל התקופה בהתאם למחירי השוק הנוכחיים. דרך זו נוחה יותר כי היא חוסכת את הצורך בשמאי. בנוסף, רוב הלקוחות מאמינים שערך הדירה שלהם יעלה (בדרך-כלל הם צודקים), ולכן רוב הלקוחות לא ירצו לקחת משכנתא שגובה ההחזרים שלה עולה בהתאם לערך הדירה. הם יעדיפו תשלומים קבועים מראש לפי הערך הנוכחי. בנוסף, בשיטה זו ההחזרים יהיו זהים למשכנתאות רגילות לא צמודות (למשל ע"פ לוח שפיצר), כך שהשיטה פשוטה יותר לשילוב במערכת הקיימת.

מה ההבדל בין דרך ב לבין משכנתא רגילה - הרי בכל מקרה הלקוח משלם את אותם תשלומים, אז מה זה משנה אם קוראים לזה "הלוואה" או "מכירה"?

ההבדל העקרוני הוא, שבמשכנתא כשרה, הלקוח הוא שותף ולא לווה. להבדל זה ישנה משמעות מעשית רבה כאשר הלקוח לא מצליח לעמוד בהחזרים:

נחזור לדוגמה המספרית:    נניח שהלקוח קנה 40% מהדירה, ואז הפסיק לשלם.  דמי-השכירות על הדירה הם 5% משווי הדירה, כלומר הלקוח צריך לשלם לבנק 60% מתוך 5%, שהם 3% משווי הדירה, כדמי-שכירות.   אם כך, לאחר שנה של אי-תשלום, 63% מהדירה שייכים לבנק והשאר של הלקוח.  בשנה הבאה הלקוח "ישלם" לבנק 63% מתוך 5%, וכן הלאה.   לאחר מספר מסויים של שנים, 100% מהדירה יהיו של הבנק. רק אז הבנק יוכל לסלק את הלקוח מהדירה, ולמכור את הדירה ללקוח אחר.

לעומת זאת, אם הלקוח יתעשת ויחזור לשלם את התשלומים לפני שהדירה תעבור כולה לבעלות הבנק, הוא אמנם יצטרך לשלם סכום כולל גבוה יותר (הוא כביכול "חזר אחורה" מבחינת התשלומים), אבל בסופו של דבר יישאר בדירה.

היתרון עבור הלקוח:   יש לו "מרחב נשימה". אם הוא "נתקע" בלי אפשרות לשלם את החוב, הוא לא נכנס מייד לסיחרור של תביעות משפטיות, עיקולים ופינוי מהדירה, אלא "משלם" באחוזי-בעלות, עד שהוא מתאושש וחוזר לשלם.

היתרון עבור הבנק:   אם הלקוח לא משלם, בסופו של דבר הבנק מקבל תשואה נאה: הוא קונה דירה בזול, מקבל כסף מהלקוח, ולאחר כמה שנים, הדירה שלו.

---

חסרון של שתי השיטות הוא, שבשתיהן יש סיכון לבנק במצב של משבר בשוק הדירות, כמו משבר הסאב-פריים. בשתי השיטות, הלקוח עלול להפסיק לשלם ואז הבנק יישאר עם דירה חסרת-ערך.

בגלל הסיכון הזה, יש חשש שהמפקח על הבנקים לא ירצה להתיר לבנקים לתת משכנתא כשרה.  אולם ייתכן שאפשר לממש את הרעיון דרך קרן נאמנות . קרן נאמנות רשאית לקחת סיכון ואינה כפופה לפיקוח על הבנקים, ולכן ייתכן שתוכל לתת משכנתא כשרה.

תגובות